פינוי שוכר שמכניס דיירים נוספים ללא רשות – האם זו עילה לסילוק?

במערכת יחסים שבין בעל נכס לשוכר, חשיבותו של חוזה שכירות כתוב וברור היא עליונה. החוזה מגדיר את המסגרת, המחויבויות והציפיות ההדדיות, ובתוכן גם את הזכות לעשות שימוש בנכס בהתאם להסכמות שנקבעו מראש.

כאשר שוכר מכניס דיירים נוספים לנכס בניגוד להסכם, הוא חורג מהתחייבויותיו החוזיות. התנהלות כזו עלולה לפגוע באינטרסים של בעל הנכס ולעתים אף להגיע לכדי הפרת חוזה, באופן העשוי להביא לביטולו.

מה נכלל בתוך חוזה שכירות?

חוזה שכירות הוא חוזה משפטי בין השוכר לבעל הנכס, אשר במסגרתו ניתנת לשוכר הזכות להשתמש בדירה למגורים. על החוזה להיערך בכתב ועל שני הצדדים לחתום עליו.

חוזה השכירות הוא חוזה מקיף ורחב, המכיל בתוכו מספר רב של פרטים-

1. פרטים טכניים – כתובת הנכס, השמות של הדייר ובעל הנכס, תיאור הדירה והריהוט הנמצא בה ועוד.
2. השכירות – השכירות כוללת מספר רב של היבטים. בחוזה השכירות יש לפרט מה אורך תקופת השכירות, מה גובה דמי השכירות, כיצד יש לשלם אותם, באיזה מועד וכדומה.
3. תשלומים נוספים – מדובר על תשלומים כמו ארנונה, וועד בית וכל תשלום נוסף החל על השוכר שהוא אינו דמי שכירות. כל תשלום שכזה צריך להיכלל בחוזה, כולל גובה התשלום.
4. פגמים בנכס – במידה וישנם פגמים בנכס, העלולים לגרום להפרעה בעת השימוש בו, יש לציין זאת בחוזה ולוודא כי השוכר מודע אליהם טרם החתימה עליו.
5. הצהרות – בעת החתימה על חוזה השכירות, יש לכלול סעיף המכיל את ההתחייבויות של השוכר. בתוך סעיף זה, ניתן לכלול הצהרות שונות- הצהרה לפיה הדירה מושכרת לשוכר עצמו בלבד, איסור הכנסת בעלי חיים לדירה, איסור לעשן בתוך הדירה ועוד.

סעיף ההצהרות בתוך חוזה השכירות יכול להיות סעיף רחב, אשר מכיל הצהרות רבות. חשוב לנו לציין כי בעל הנכס יכול להוסיף לסעיף זה את ההצהרות שהוא רואה לנכון, כל עוד הן נמצאות במסגרת החוק. הפרה של אחת מההצהרות הללו עלולה לגרור את ביטול חוזה השכירות והקמת עילה לפינוי השוכר מהדירה.

האם ניתן לפנות שוכר שמכניס לדירה דיירים נוספים ללא רשות?

בתוך סעיף ההצהרות בחוזה השכירות, יכול בעל הנכס לכלול הצהרה האומרת כי הדירה מושכרת אך ורק לשוכר עצמו או לזוג השוכרים. כאשר השוכר חותם על החוזה ועל ההצהרות שבתוכו, הוא מחויב לעמוד בהן ולקיים אותן.

עקב כך, במידה וחלק מההצהרות שבחוזה כללו את העובדה כי בעל הנכס משכיר את הדירה אך ורק לשוכר עצמו, הכנסת דיירים נוספים לדירה ללא רשות עלולה להוות הפרה של החוזה. הפרת החוזה עלולה לגרום לביטול ההסכם בין הצדדים, והשוכר יתבקש להתפנות מהדירה.

במידה ובעל הנכס מעוניין לפנות את השוכר מן הדירה עקב הפרת החוזה, עליו לנקוט בהליכים משפטיים כנגדו. לבעל הנכס אסור לבצע פעולות סילוק בכוח, כגון ניתוק הגז והחשמל מן הדירה או החלפת מפתח הדלת. בעל הנכס יכול לפנות להליך מהיר, במסגרתו הוא יתבע אך ורק את פינוי השוכר מהדירה.

האם ישנו צורך להגיש מכתב התראה לשוכר טרם נקיטת הליכים משפטיים כנגדו?

ככלל, לא קיימת חובה להגיש מכתב התראה לשוכר טרם נקיטת הליכים משפטיים כנגדו. עם זאת, אנו ממליצים לעשות זאת כיוון שמכתב ההתראה מראה מהן כוונות בעל הנכס. בחלק מן המקרים אפילו לא יהיה צורך בהגשת התביעה עצמה, אלא רק בהגשת המכתב המדגיש את רצינותו של בעל הנכס בנוגע לפינוי השוכר.

במידה וגם לאחר שליחת המכתב השוכר יסרב להתפנות מן הנכס, הדבר עשוי לסייע לבעל הנכס בבית המשפט. העובדה כי נשלח מכתב ההתראה טרם הנקיטה בהליך משפטי, מראה על רצונו של בעל הנכס לפתור את הנושא מחוץ לבית המשפט.

המשמעות המשפטית של חריגה מהסכמות חוזיות

הכנסת דיירים נוספים לדירה בניגוד לחוזה מהווה פעולה החורג מההסכמות שבין הצדדים. פעולה כזו עשויה לפגוע באמון בין השוכר לבעל הנכס ואף להוות עילה ממשית לפינוי השוכר במסגרת הליך משפטי.

בעל נכס המעוניין לשמור על זכויותיו נדרש לפעול באופן שקול, תוך שמירה על החוקים. מכתב התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים והליך מהיר של תביעה לפינוי השוכר עשויים למנוע החמרה במצב ולשמר את השליטה בניהול הנכס. אתם מוזמנים לפנות אלינו לכל שאלה נוספת בנושא.

*התוכן הוגש מטעם המרכז המשפטי לפינוי שוכרים. המרכז המשפטי לפינוי שוכרים מנוהל על־ידי עו"ד אלי מור, בעל ניסיון של למעלה מ-20 שנה בדיני מקרקעין ובפינוי שוכרים בעייתיים. עו"ד מור פיתח את שיטת 3 השלבים לפינוי יעיל, מהיר וחוקי של שוכרים סרבנים, הנחשבת לשיטה המובילה בישראל בתחום.